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부동산전문변호사가 아파트 분양 관련 상담에서 가장 자주 접하는 다툼은 분양권을 사고파는 전매 계약을 둘러싼 것입니다. 아직 건물이 지어지기 전에 분양 계약자의 지위를 넘기는 거래라서 등기도 없고 실물도 없으며, 법령이 정한 전매 제한과 시행사의 명의 변경 절차가 얽혀 있어 일반 매매와는 다른 위험이 있습니다.
분양권은 분양 계약에 따라 장차 주택을 받을 권리입니다. 이를 넘기는 전매는 매도인과 매수인의 계약만으로 끝나지 않고, 시행사가 명의 변경을 받아 주어야 매수인이 계약자 지위를 갖게 됩니다. 시행사의 동의 절차를 거치지 않은 전매는 당사자 사이에서는 계약이지만 시행사에 대해서는 효력을 주장하기 어렵습니다.
법령은 일정한 지역과 주택에 대해 분양 뒤 법에서 정한 기간 동안 전매를 금지합니다. 이 기간 안에 이루어진 전매 계약의 효력이 어떻게 되는지는 오랫동안 다투어진 문제입니다. 법원은 전매 제한 위반이 곧바로 당사자 사이의 계약을 무효로 만드는지에 관해 사안에 따라 판단해 왔고, 그 판단이 바뀌기도 했으므로 현재의 기준을 확인해야 합니다.
제한 기간 안의 전매가 문제 되면 매수인은 가장 큰 위험에 놓입니다. 시행사가 계약을 해제하거나 명의 변경을 거부하면 매수인은 주택을 받지 못하고, 매도인에게 지급한 대금과 웃돈을 돌려받는 다툼으로 넘어갑니다. 매도인이 이미 돈을 써 버렸다면 회수가 어렵고, 전매 자체가 위법하다는 이유로 반환 범위가 다투어지기도 합니다.
제한 기간이 지난 뒤의 전매는 시행사의 명의 변경 절차를 거쳐 안전하게 이루어질 수 있습니다. 이때 확인할 것은 분양 계약의 내용 그대로 지위가 넘어오는지입니다. 계약금과 중도금 납부 현황, 연체 여부, 발코니 확장이나 옵션 계약, 중도금 대출의 승계 조건이 모두 매수인에게 이어지므로 시행사에서 직접 확인한 자료를 받아야 합니다.
중도금 대출은 전매에서 가장 복잡한 부분입니다. 매도인 명의로 실행된 대출을 매수인이 승계하려면 금융기관의 심사를 다시 거쳐야 하고, 매수인의 소득이나 다른 대출 사정에 따라 승계가 거절될 수 있습니다. 승계가 안 되면 매수인이 중도금을 현금으로 내야 하므로, 전매 계약 전에 금융기관의 승계 가능 여부를 확인하는 것이 순서입니다.
전매 대금은 분양가에 더해 웃돈이 붙는 구조입니다. 웃돈을 줄여 신고하거나 계약서를 둘로 나누는 방식은 세금 문제뿐 아니라 뒤에 계약 내용을 두고 다툼이 생길 때 어느 계약서가 진짜인지의 문제를 낳습니다. 실제 지급한 금액 그대로 계약서에 적고 영수증을 받아 두는 것이 매수인을 지키는 길입니다.
매도인이 같은 분양권을 두 사람에게 파는 일도 있습니다. 명의 변경이 먼저 이루어진 쪽이 계약자 지위를 갖게 되고, 나머지 매수인은 매도인을 상대로 손해를 청구하는 수밖에 없습니다. 계약 뒤 명의 변경까지의 기간을 최대한 짧게 하고, 그 사이 매도인이 다른 처분을 하지 않도록 계약서에 분명히 적어 둡니다.
분양권이 공동명의이거나 부부 가운데 한 사람 명의인 경우에는 처분 권한을 확인합니다. 공동명의자의 한 사람하고만 계약하면 다른 명의자가 동의하지 않을 때 명의 변경이 막힙니다. 명의자 전원이 계약에 참여하거나 위임장을 갖추어야 하고, 대리인과 계약할 때는 위임의 범위를 서류로 확인합니다.
전매 계약서에는 분양 계약의 어떤 조건이 넘어오는지, 명의 변경 절차를 누가 언제 밟는지, 중도금 대출 승계가 안 될 때 어떻게 할지, 전매 제한에 걸리는 사정이 드러나면 계약을 어떻게 처리할지를 적어야 합니다. 이런 조항이 없으면 문제가 생겼을 때 서로 책임을 미루는 다툼으로 이어집니다.
부동산전문변호사가 전매 사건에서 먼저 확인하는 것은 그 분양권이 지금 전매할 수 있는 상태인지입니다. 제한 기간이 지났는지, 분양 계약에 전매를 막는 조건이 없는지, 시행사의 명의 변경 요건이 무엇인지를 확인한 뒤에야 계약 조건을 다룹니다. 이 확인 없이 계약부터 하면 뒤에 효력 자체가 흔들립니다.
이미 분쟁이 생긴 경우에는 어느 단계에서 문제가 생겼는지를 나누어 봅니다. 명의 변경 전이라면 계약의 이행이나 해제를, 명의 변경 뒤라면 분양 계약상의 조건 불일치를, 시행사가 계약을 해제한 경우라면 그 해제의 정당성을 각각 다투게 됩니다. 단계마다 상대방과 청구 내용이 달라집니다.
분양권 전매는 실물 없이 권리만 오가는 거래라서 서류와 절차가 전부입니다. 제한 기간, 시행사 동의, 대출 승계, 명의 변경 시점이라는 네 가지 고리 가운데 하나라도 느슨하면 계약 전체가 흔들립니다. 웃돈의 크기보다 이 고리들이 단단한지를 먼저 보는 것이 분양권을 사고파는 사람이 가져야 할 시각입니다.