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부동산전문변호사에게 오는 토지 분쟁 가운데 당사자의 감정이 가장 깊게 얽히는 것이 통행로 문제입니다. 내 땅이 도로와 닿아 있지 않아 남의 땅을 지나야만 드나들 수 있는데, 그 땅의 주인이 길을 막거나 통행료를 요구하는 상황입니다. 법은 이런 경우 이웃 땅을 지나갈 권리를 인정하지만, 그 권리의 범위는 생각보다 좁게 정해져 있습니다.
주위토지통행권은 공로로 나갈 통로가 없는 토지의 소유자가 주위의 토지를 통행할 수 있는 권리입니다. 통로가 전혀 없는 경우뿐 아니라 있더라도 토지의 용도에 맞게 쓰기에 턱없이 부족한 경우에도 인정됩니다. 다만 우회로가 있어 불편하더라도 통행이 가능하다면 더 편한 길을 내 달라는 이유로는 인정되지 않습니다.
인정되는 범위는 통행하는 쪽에 필요한 최소한이면서 통행을 당하는 쪽에 손해가 가장 적은 곳으로 정해집니다. 통행하는 토지의 현재 용도를 기준으로 필요한 폭과 위치를 정하고, 장래의 개발 계획이나 더 넓은 용도를 전제로 넓은 길을 요구할 수는 없습니다. 사람이 드나드는 데 충분한 폭인지, 차량이 필요한지가 용도에 따라 달라집니다.
차량 통행이 포함되는지는 자주 다투어집니다. 주거용 토지라면 자동차가 드나들 폭이 필요하다고 인정되는 경우가 많지만, 농지나 임야라면 농기계 정도의 통행만 인정되기도 합니다. 통행권을 주장하는 쪽은 자기 토지의 용도상 차량이 왜 필요한지를 구체적으로 설명해야 하고, 그 필요가 인정되어야 그에 맞는 폭이 정해집니다.
통행권이 인정되더라도 공짜는 아닙니다. 통행하는 쪽은 통행으로 이웃 토지에 생기는 손해를 보상해야 합니다. 통로로 쓰이는 부분의 사용료에 해당하는 금액이 기준이 되고, 통로를 만들면서 생긴 손해도 포함됩니다. 보상액은 합의로 정하고, 합의가 안 되면 법원이 감정을 거쳐 정합니다.
예외적으로 보상 없이 통행할 수 있는 경우가 있습니다. 하나의 토지를 나누거나 일부를 양도해서 그 결과로 도로와 닿지 않는 땅이 생겼다면, 그 땅의 소유자는 나누어진 다른 토지만을 통행할 수 있고 보상도 하지 않습니다. 분할로 맹지를 만든 쪽이 그 결과를 감수해야 한다는 취지인데, 이 경우 다른 이웃 땅으로는 통행권을 주장할 수 없습니다.
기존에 쓰던 통로가 있다면 그 통로가 통행권의 범위를 정하는 중요한 기준이 됩니다. 오랫동안 특정한 길로 다녔고 이웃도 이를 받아들여 왔다면 그 길을 기준으로 범위가 정해지는 경우가 많습니다. 다만 사용해 온 사실만으로 그 길을 영구히 쓸 수 있는 것은 아니고, 이웃 토지의 사정이 바뀌면 위치가 조정될 수 있습니다.
통행이 방해받으면 방해의 제거를 구할 수 있습니다. 담장이나 철문을 설치해 길을 막았다면 철거를 청구하고, 급한 경우에는 통행을 방해하지 말라는 가처분을 먼저 신청합니다. 이웃이 통행을 막은 데 정당한 이유가 있는지, 예컨대 통행하는 쪽이 범위를 넘어 넓게 쓰거나 보상을 하지 않았는지도 함께 따져집니다.
이 권리는 등기되지 않는 법정 권리라는 점에서 지역권과 다릅니다. 지역권은 당사자의 계약으로 통행의 내용을 정해 등기하는 것이고, 토지가 팔려도 그대로 따라갑니다. 주위토지통행권은 법률상 요건이 충족되는 동안만 인정되고, 사정이 바뀌어 다른 통로가 생기면 사라집니다. 안정적인 통행이 필요하다면 지역권 설정을 협의하는 것이 낫습니다.
땅을 살 때 통행로를 확인하지 않아 생기는 분쟁이 많습니다. 지적도상 도로와 접해 있는지, 실제로 쓰는 길이 누구의 땅인지, 그 길에 관한 약정이나 등기가 있는지를 매수 전에 확인해야 합니다. 현장에서 길이 있다고 해서 그 길을 쓸 권리가 따라온다고 볼 수는 없습니다.
부동산전문변호사가 통행권 사건에서 먼저 정리하는 것은 지도와 현황입니다. 지적도와 현황 측량으로 토지의 경계와 기존 통로의 위치를 확정하고, 공로까지의 거리와 대안 경로의 유무를 확인합니다. 이 자료가 있어야 통행권이 인정되는지, 인정된다면 어느 위치에 어느 폭으로 인정되는지를 다툴 수 있습니다.
분쟁이 길어지면 양쪽 모두 손해입니다. 통행하는 쪽은 소송 기간 동안 불편을 겪고, 통행을 당하는 쪽은 결국 통행을 허용하게 되면서 보상액만 다투게 되는 경우가 많습니다. 처음부터 위치와 폭, 보상액을 정해 지역권으로 등기해 두는 합의가 양쪽에 이익이 되는 경우가 적지 않습니다.
남의 땅을 지나는 권리는 필요한 만큼만 인정되고 그 대가를 치러야 하는 권리입니다. 내 땅으로 가는 길이 이것뿐이라는 절박함과 내 땅을 남이 지나간다는 거부감 사이에서 법이 정한 선은 최소한의 범위와 적정한 보상입니다. 그 선을 알고 접근하면 담장을 세우고 허무는 싸움 대신 길을 정하는 협의가 가능해집니다.